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平均入居率96%の管理方式でアパート経営を全面的にサポート!! 武蔵コーポレーションの賃貸管理

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入居率96%を維持できる理由

もう空室で悩む必要はありません

平均入居率96%の管理方式

当社は、管理物件が埼玉エリア中心でありながら平均入居率96%を維持しています!

入居率を高めるにはまず以下の2つしかありません。
既存入居者の退去を減らすこと
新規入居者を獲得すること

1の退去を減らすためには、ご入居者様満足度の向上を図る必要があります。

詳細はこちらをご覧下さい

しかし、賃貸物件の場合は、転勤、卒業などにより一定の退去は必ずあります。
高入居率を維持するためには、いかに新規の入居者を獲得するかは非常に重要な問題です。

当社では、具体的には以下の3つの要素で新規入居者を獲得し、入居率を高めています。
幅広い客付活動(リーシングマネジメント)
仲介営業マンからの推薦を得る
決まりやすい部屋をつくる

幅広い客付活動(リーシングマネジメント)

当社は仲介会社(店舗)様との関係を最大限活用したリーシング手法をとっています。
出来るだけ多くの店で空室を売っていくという発想です。

つまり、自社仲介店舗をもたず、出来るだけ多くの仲介店舗に対して
幅広く客付依頼活動(リーシングマネジメント)を徹底的に行っています。

普通の管理会社の入居率が低い理由

逆にいわゆる仲介店舗をもちながら管理を行っている会社(これを「一体型」管理会社と言います)においては、1社で客付活動を
行うため入居者の獲得は難しく、空室が多くなります。
今の大空室時代は、1店舗で満室に出来る時代ではなくなりました。

客付活動の比較

当社のリーシング手法

当社のネットワークから仲介店舗の
仲介営業マンに空室についての客付け依頼を行っていきます。

定期的に空室のあるエリアの仲介店舗に一斉に
マイソク(募集図面)をFAXします。

毎日リーシング担当が仲介店舗を平均で
50店回って客付け依頼をするとともに、
決まらない物件についてのヒアリングを行い、
原因を突き止める活動を行っています。

毎日更新していくことで、
仲介店舗への認知度を高めていきます。
地道な作業ですが非常に大切な作業です。

訪問の徹底
上記3つの手法のなかでも当社は仲介店舗への訪問にこだわっています。
リーシングの担当者が日々空室のあるエリアの仲介店舗を実際に訪問して入居者募集活動を行っています。
平均で1日50店ほどの仲介店舗への訪問を行い、仲介営業マンに対して紹介依頼を行います。
的確なマーケット状況把握
現場の仲介営業マンからマーケット(賃料相場、求められる設備など)を的確に把握する
ヒアリング活動を行うことで的確な情報をオーナー様にお伝えし、
募集条件を相場に合わせることで機会ロスのない募集活動を実践しています。

仲介営業マンからの推薦を得る

これだけ空室が多い時代では、ただ販促活動(リーシング)を行っても部屋は決まりません。
現場の仲介営業マンから、勧めてもらう必要があります。

仲介営業マンとの人間関係の構築
訪問において重要なのが、仲介営業マンとの人間関係の構築になります。
仲介営業マンも人間ですから、親密な人間の物件に入居者を紹介したいと思うのは当然です。
当社では、各エリアの優秀な仲介営業マンとの人間関係を構築することを重要視しています。
その結果、優先的に入居者を紹介してもらえる仕組みを構築できております。
インターネットが発達した今日においても最後は仲介店舗の仲介営業マンが勧める物件かどうかで成約率が大きく変わります。
人間関係を構築するために、仲介営業マンとの懇親会、ゴルフなども当社は実施しています。
広告料の支払い
当社は広告料を自社の収入とせず全て仲介店舗へのインセンティブの支払いに充てています。
そのために、仲介店舗の仲介営業マンにとっては、当社の物件を制約すると仲介手数料売上が(自社管理物件以上に)
上がるため、経済的な面からも優先的に入居者を紹介してもらえる仕組みを構築できております。

広告料の支払い

決まりやすい部屋をつくる

幅広く販促して仲介営業マンが勧めてくれても最終的に決めるのは入居者の方です。
部屋が汚かったり、見栄えが悪ければいくら勧められても決めることはないでしょう。
そこで、入居者が決めやすい部屋を作る必要があります。
また、決まりやすい部屋を作ることで、仲介営業マンも安心して勧めることができます。
当社では、原状回復のパターンを構築しており、仲介営業マンにとって
「武蔵コーポレーションの管理物件は決めやすい」と思ってもらえるため、紹介がスムーズになっています。

決めやすい部屋を作るポイントは以下の3つです。
  •  入居者受けするポイントを外さない
  •  費用対効果を意識する
  •  選考募集中(解約連絡から退去までの一ヶ月間)でも完成イメージを伝えることができる

お金をかければ確かにすばらしい部屋はできるでしょう。

しかし、アパート経営はあくまでも利益を出さなければいけないので無制限にお金をかけることはできません。
入居者の気になるところに工夫を凝らして、お金をかけずに部屋を作ります。

例えば、白を基調とした部屋が今は人気です。
そこにポイントクロスを導入することでアクセントをつけます。
キッチンに原色に近い色(ビビットカラー)を取り入れることで
デザイナーズ風になります。

ポイントは色(カラースキーム)での差別化を図ることです。
色はコストが上がりません。

詳細はこちらをご覧下さい
オーナー様の利益を最大化する武蔵流リフォーム公開事例!!

なぜ当社は仲介手数料をもらわなくても経営が成り立つのか?
それは、当社が仲介店舗をもっていないためです。
仲介店舗を維持するコスト(家賃、人件費など)がかからないためです。
一体型の仲介店舗は自社管理物件にしか客付しないのではないか?

答えは一体型仲介店舗からの客付も多くあります。

当社の事例で直近6カ月(平成23年9月1日〜平成24年2月末日)の客付データを公開します。

総客付数   291件

<客付元内訳>

一体型仲介店舗  223件(76.63%)
仲介専業店舗   68件(23.37%)

上記のとおり、自社で管理を行っている仲介店舗からの客付が3/4を超えている状況です。
ちなみに、仲介専業店舗とは、管理を行わず仲介のみを行っている店舗です。

当社のやり方が通用しないエリア
上記のとおり、幅広くできるだけ多くの仲介店舗に募集をかけることで入居者を募り、満室にするのが当社の管理方式です。
このため、地方都市で仲介店舗が数社しかないエリアや特定の管理会社のシェアが突出している(50%以上)エリアについては、
当社の管理方式では逆に客付けが出来なくなります。このような物件は地元の「一体型」の管理会社に
管理を依頼した方が良いでしょう。

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