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平均入居率96%の管理方式でアパート経営を全面的にサポート!! 武蔵コーポレーションの賃貸管理

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よくあるご質問

お客様からお寄せいただいたご質問にお答えします。

Q&A

Q1なぜ仲介店舗をもたないのに入居率が高いのですか?
A1

仲介と管理は全くの別物です。
仲介店舗をもたないことで、完全にアウトソーシングし、幅広く多くの仲介会社に
募集の依頼をかけることが出来ます。
逆に仲介店舗をもっている管理会社は自社の仲介店舗のみで募集することになるので窓口が狭くなり、入居率は下がります。
1社の仲介会社で満室にできる時代は過去のものとなりました。

詳しくはこちら
当社が入居率96%を維持できる理由

Q2入居率96%というのは本当でしょうか?また、本当だとしたらどのような根拠で算出された数字ですか?
A2

入居率96%は本当です。正確には入居率は毎日変動しますので96%前後となります。
当社では、リーシングの担当者が一日単位でその日の入居率を毎夜出しております。
数字の算出根拠は、当社で管理開始後3か月未満の物件は除き、退去後原状回復中の物件は含めて算出しております。
なぜ、管理開始後3か月未満の物件は除くかと言いますと、当社に管理を依頼される物件では、
空室が50%以上あるような物件が多いため、そのような物件を入居率に入れてしまうのは正確な数字ではなくなるため
3か月間の猶予をもっております。
具体的にご相談でご来社いただく方には当社の実際の管理状況(数字)を細かくご覧いただきます。

Q3滞納者が多くて困っているのですが、何か解決策はありますか?
A3

当社では、大手の保証会社と包括的な業務提携を結んでおり、多少の滞納程度であれば保証会社に加入する手続きをとれます。
当社に管理移管時に保証会社への加入を当社の手続きにて行います。
それでも加入できないひどい滞納者に対しては、電話、書面、訪問により徹底的に督促を行います。
悪質な滞納は「犯罪」ですので、必ず回収するという強い意志のもと断固とした姿勢で臨みます。

詳しくはこちら
当社の滞納率が低い理由とは

Q4御社に管理をお願いしたいのですが、今の管理会社に断るのが億劫です。何か良い方法はありますか?
A4

管理変更に伴う煩雑な手続きは一切必要ありません。
オーナー様には旧管理会社に一本お電話を入れていただければ、その後の移管手続きはすべて当社にて行います。

Q5入居者の募集だけをお願いすることはできますか?
A5

基本的には入居者の募集業務(リーシング)のみはお受けできません。
リーシングは管理業務の一部ですので、入居後の対応などに問題が発生し、結果としてはトラブルになるケースが多いためです。

Q6空いている部屋だけの管理は引き受けてくれますか?
A6

原則的には建物一棟での一括管理を行っておりますが、ご事情によってはお引き受けさせていただくケースもございます。
詳細はお問合せ下さい。

Q7リフォームは自分で行いたいのですが?
A7

基本的にはリフォームをご自分でされる場合には管理はお受けできません。
リーシングと同様リフォームも管理業務の一部です。
ご自身でリフォームされても不具合があればクレームとして管理会社が受けることになります。
そのため、管理会社が把握できないリフォーム工事が行われますと結果として入居者様にご迷惑をかけ、退去などに繋がり、
オーナー様の利益を損なってしまうと考えているためです。

Q8これから収益物件を購入する予定なのですが、他業者で購入する物件の管理も引き受けてくれますか?
A8

全く問題ありません。
さらに、買われる予定の物件のエリア分析、賃料査定なども行いますのでお気軽にお問合せ下さい。

詳しくはこちら
これから物件をご購入の方へ

Q9投資家の視点の管理と書いてありますが、御社の担当者の方はアパート経営をされているのですか?
A9

ほとんどの担当者が自分でアパートを所有し経営をしております。
そのためにオーナー様の気持ちが分かるため、オーナー様の立場、目線に立った管理提案ができていると考えております。

Q10不動産会社のなかには強引な営業をかけてくる会社が多いのですが、御社に問合せした場合に、
営業電話、訪問などを頻繁にかけられるか不安なのですが?
A10

当社は基本的に反響営業のみで行っております。
ご相談にいらっしゃったお客様への対応のみで、こちらからしつこい営業は一切いたしませんのでご安心下さい。
(お問合せいただいたお客様に対応するのに精一杯で人数的にもその余裕がありません)

Q11満室保証プランとサブリース(借上)の違いを教えて下さい。
A11

基本的には借上げと同じ仕組みとなっておりますが、契約形態が管理となります。
大きな違いは、滞納を保証しないというものです。昨今は家賃滞納が増えております。
既存の入居者のなかには当社への管理移管時に既に滞納となっている場合もあります。
そのような滞納まで保証することは現実的にできないため、サブリースとは言わず家賃保証という表現にしております。
なお、当社が管理開始後入居者を入れる場合は、全て保証会社に加入しますので、滞納の心配はありません。

Q12管理開始後2年強で2,200戸の管理戸数は多いと思いますが、どのような形で管理を増やしているのですか?
A12

当社は収益物件の売買・仲介を主事業にしておりますので、販売した物件はそのまま戸数増加となります。
また、最近は、当社の書籍「利益最大化をするアパート経営の方程式」
http://www.musashicorp.jp/dvd/book_vol2/)をご覧になったり、
CMをご覧になった一般の地主さんからのお問合せが多くなっております。
特に築古物件の空室に悩む方から「満室家賃保証プラン」でのご要望が増えております。

Q13御社の管理エリアはどこですか?
A13

埼玉県内全域(秩父・寄居・飯能エリア除く)、東京都(城東・城北エリア)、
千葉県(柏市、松戸市他)宇都宮市、高崎市などです。
その他のエリアについてはお気軽にお問合せ下さい。

Q14管理エリアが広範囲にわたっているのですが、どのように広範囲の管理を行っているのですか?
A14

原則当社(大宮駅前)から1時間以内に管理エリアを設定しております。
理由としては、リーシングの担当者がそのエリアに行き、仲介会社さんへの訪問をするために、
1時間以内でいくことが出来れば、頻繁に訪問できる為です。
建物に関するトラブルなどは全て365日24時間体制のコールセンターを設け、
すぐに駆け付けられる仕組みを構築しておりますので1時間の距離は問題ありません。
また、定期的に建物巡回を行っておりますので、不具合などは発見次第すぐに対応する仕組みとなっております。

Q15管理会社を見直して物件を保有し続けていくか、今のタイミングで売却してしまうか悩んでいます。
売却も含めたサポートを行っていますか?
A15

売却のお手伝いもさせていただいております。
詳しくはこちらをご覧下さい(http://www.musashi-baikyaku.jp/
そもそもの考え方として、管理会社の仕事は資産を良い形で運用することですので、そのなかには、売却も含まれますし、
新規の購入も含まれます。トータルにサポートをさせていただきます。

Q16現在借りている金利が高いのですが、借り換えの相談などにものってもらえるのでしょうか?
A16

はい、管理をご委託いただいているオーナー様に関しましては借り換えのお手伝いもさせていただいております。
当社は埼玉県内の金融機関を中心に15行の金融機関と取引があります。
取引金融機関をご紹介させていただき、借り換え、さらには金利引き下げの交渉のお手伝いをさせていただきます。

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